这个北方城市，出圈了

文/子木

01

前几天，G7峰会在日本广岛举办，当地大批民众大规模集会游行，抗议七国集团（G7）聚首。

因为在这场会议中，几乎每个议题都跟和平不搭边，制裁俄罗斯、打压中国、遏制其他新兴国家……

以美国为首的西方发达国家，认为一切后来者都是瓜分蛋糕的敌人，小算盘打得直冒烟。

不过中国这边，也没闲着，做了一件很重要的事情——

选择同样的时间，于西安举办了中亚峰会。讨论的议题并非是如何反击G7，而是如何联手打通资源，做大蛋糕，真正诠释了什么叫做“你打你的，我打我的”。

两场盛会，对全球释放了不同的声音，一家欧洲独立报社，在头版点了一句话：

格局前景，高下立判。

其实很多人并不理解中亚峰会，以为是一次单纯的外交，并非如此。

过去的中亚一直都是俄罗斯说了算，俄罗斯视中亚为自家“后花园”，其他人绝不能染指，包括中国。

但乌克兰与俄罗斯持续不断的恶劣冲突，让趋势出现了转折，撕开一道裂缝。

一方面，中亚诸国对于乌克兰的境遇多多少少有些“唇亡齿寒”，开始对自身主权安全担心。

另一方面，害怕陷入焦灼的俄罗斯，无法提供庇佑能力，而远在西方的美国，正虎视眈眈这片沃土。

所以这场峰会，实际上是中亚各国对于中国是否是一个更加可靠的、更安全的合作伙伴的重大思考。

而俄罗斯在乌克兰无人机、火箭炮的羁绊下，心力交瘁，对中亚与中国的交好只能默许，毕竟让盟友在中亚发挥更大影响力，总比西方势力重新渗透回来强。

去年的中吉乌铁路就是例子，经历长达二十五年的轨距争议后，普京终于默许吉尔吉斯斯坦只应用中方的标准建设它。

由此来看，中亚峰会，其实是中国天字号工程——陆上丝绸之路的战略，“实质性起点”。

在大会结束的时候，充满画面感的一段讲话，影响深远：

横跨天山的中吉乌公路，征服帕米尔高原的中塔公路，穿越茫茫大漠的中哈原油管道、中国-中亚天然气管道，就是当代的“丝绸之路”；
日夜兼程的中欧班列，不绝于途的货运汽车，往来不歇的空中航班，就是当代的“驼队”；
寻觅商机的企业家，抗击新冠疫情的医护人员，传递友谊之声的文化工作者，上下求索的留学生，就是当代的友好使者。

未来是否会再现唐朝盛世“丝绸之路”的历史级繁荣，还未可知。

但可以确定的是，丢了那么多年的中亚走廊，于今终于挺着胸膛走回来了，而打通中亚后，中西部的工业品可以通过这条陆上丝绸之路，一路向西倾泻。

整个西北，甚至中西的格局，由此改写，收获最大的莫过于丝绸之路的起点，西安，彻底进入躺赢的格局。

02

对西安来说，一直以来质疑声很多。

最大的关注点就是，投资不过山海关，西安作为西北重要成员，被定义为“穷乡僻壤”的焦点。

但事实上，西安用了十年时间，成为继北京之后，北方第二个经济最活跃的城市，尤其今年第一季度，西安拿下全国GDP增速第一的成绩。

经济和人口增量层面，无论是老大哥天津，还是山东济南、青岛，都很难与其相争。

根本原因，在于西安的三个逻辑：

1、绝对生态位

2、超强科教基因

3、幸运的产业踏点

我们说杭州很强，但隔壁有苏州、南京和宁波；佛山很强，大湾区还有个东莞；青岛很强，济南不逞多让；厦门很强，还有个福州……

但如果说西安一般，能从陕西，甚至整个西北找到比西安更强城市吗？

兰州，西宁，乌鲁木齐，还是银川？

这就是绝对生态位——

在一个地域内，甚至找不到相同量级的第二个城市。

2018年，西安被定义为第9个国家级中心城市，从那个时候开始，西北地区的所有战略支持和资源供给基本都要围绕着西安转，“举西北造一城”的战略思路非常清晰。

两千年前，张骞开辟丝路，西汉征大宛联乌孙，唐设碎叶战怛罗斯，长安名震一时，成为中国-中亚机制起源地，而现在，五国会首长安，便是两千年前历史的呼应。

过去是，现在也是，西安名正言顺。

第二个是文化科教基因。

西安为什么能实现弯道超车，关键点就在于西安不是空架子，而是拥有几千年历史文化沉淀与人才资源。

虽然我也睡不惯兵马俑酒店，但站在西安城墙上，隐隐约约有一种厚重感，这种厚重感让我觉得西安有一种传统意义的大城气息。

在这之上，数千年积累的科教资源起到了重要作用。

企业追求什么？人才集群。

只有人才足够多，生产效率才能提高，从而扩大生产规模，利润水到渠成。

西安作为全国五大科教中心（北京、上海、武汉、南京、西安），提供了源源不断的人才资源，从而虹吸大型企业落地。

别人为了招商引资，绞尽脑汁，而西安只要把企业政策做好，充沛的人才红利便会为成为招商引资最强筹码。

第三就是踩中了风口。

西安在制造业时代，没跟上风口，经济发展迟缓，在互联网时代也只是咬住一个尾巴，但在新兴产业的布局上，却实现了弯道超车。

比如新能源巨头比亚迪第二大主力工厂就在西安，三星半导体生产基地，隆基绿能，众多手机巨头在西安设立研发中心，同时获批建设综合性国家科学中心和科技创新中心。

产业带来高薪就业岗位，反向虹吸人才，西安2000年人口是741万，而现在人口是1300万左右，这不仅是当初的人才大战的成果，更多是实打实对西北年轻人虹吸的成果。

总之在未来角度，北方很难找到第二个如西安一样，有潜力有概念的城市。

当然西安并非都是优点，相应的，缺点也值得人们思考，比如房地产。

03

了解过西安的人都明白，曾经的西安房价连续上涨68个月，创造过楼市历史。

在那68个月中，茶水费、捂盘不售、万人抢房、中介打架、开发商骗人……几乎全部楼市乱象，都在西安演了一遍。

房价上涨，促使全城所有资产房价上扬，就连郊区也跟着乱涨。

当所有人认为房价上涨的时候，这个市场已经失去理性，但同样，更多人也要为情绪买单。

后来大家也看到了，西安楼市回调很充分，最高跌回20%多。

这么一高一低，很多家庭把几年的收入都套进去了。

但要注意，这种回调并非无差别下跌，而是之前连续几年炒作的郊区，以及城区的老破小，基本跌回了原先的模样。

而像奥体、软新、CID、高新等板块，房价在几年3月份已经实现了筑底反弹。

西安通过5年多大涨，3年大跌，实现了资产的“筛选”，优劣资产一目了然。

我一直认为回调未必不是好事，房价只有充分下跌，才能充分上涨，最终要归于合理的上涨曲线。

大概从2022年2月开始，西安房价稳定在1.6万/平米左右，目前已经隐隐约约有抬头预兆，达到1.65万/平米。

带看量层面，也佐证了这个趋势。从2023年开始，周带看量达到8.5万套左右，比去年平均高2万套。（贝壳数据）

我认为目前无论房价趋势还是成交趋势，西安楼市都比较实际了，符合西安人群当下购买力。

西安目前最大的问题，是野蛮生长带来民营经济不足。

虽然所利好不断，新兴产业格局凸显，但实际上就业市场跟成都、武汉一样，依然处于“极度内卷”的状态。

跟那边的朋友聊过以后，大家普遍的反应是，西安未来很好，预期很足，但现在乱也是真的乱，这种乱在于量的增长速度太快，对于质的要求普遍较低。

一切事物还没有完全落于规矩。从西北大哥到西北之王，尚需时间。

不过，话说回来。

房地产投资就是这样，越乱越有机会，越跌越有价值，既然筑底，西安的购房者，在下半年就可以积极关注楼市了，否则等全部利好兑现，就很难选到好的资产。

接下来西安会处于高增速、拉骨架的状态，这时候，主要概念围绕着一个字“新”。

资产价值的兑现会在5年-10年左右，所以你所选的标的物，一定要在未来足够能“打”。

这就要围绕着新的板块和新的盘做文章。对于老中心的二手老破小，基本会陷入流动性停滞的状态。

具体买哪里，等我过段时间去西安线下调研后会给大家做文章输出。

这期题目，主要在于盘点西安的房地产价值和时机选择。

房地产价投逻辑跟炒股一样，如果一个企业的业绩处于长期上涨趋势，未来概念足够，那么一切下跌都是一种反向利好。

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